La revisione del Catasto, stante a
quanto ritenuto opportuno dal governo Monti, si è resa necessaria al fine di
allineare gli attuali valori catastali degli immobili ai reali valori di
mercato.
FINO AD OGGI si è tenuto conto delle varie caratteristiche che fanno parte di un immobile inquadrandolo in una determinata classe catastale, che a sua volta corrispondeva ad una determinata tariffa. Quindi per determinare il valore dell’immobile si moltiplicava tale tariffa per il numero di vani, gli ambienti abitabili da cui l’immobile è costituito.
FINO AD OGGI si è tenuto conto delle varie caratteristiche che fanno parte di un immobile inquadrandolo in una determinata classe catastale, che a sua volta corrispondeva ad una determinata tariffa. Quindi per determinare il valore dell’immobile si moltiplicava tale tariffa per il numero di vani, gli ambienti abitabili da cui l’immobile è costituito.
MA OLTRE AL NON aggiornamento delle tariffe di base,
il limite è determinato dal fatto che il numero di vani non è un indicatore
attendibile per confrontare tra loro i valori di diversi immobili.
D’ORA IN POI saranno individuate all’interno
del territorio comunale, delle microzone, cioè delle piccole parti di
territorio che hanno tra loro caratteristiche omogenee. Per ogni microzona,
e per ogni tipologia immobiliare, che siano abitazioni, negozi, ecc., sarà
individuato il valore medio di mercato.
QUESTO VALORE non si applicherà allo stesso
modo a tutti gli immobili, in quanto verranno utilizzati anche dei coefficienti
correttivi, relativi all’ ubicazione, all’epoca di costruzione, alla tipologia
del fabbricato, alla densità abitativa,alla destinazione d’uso, al grado di
finitura.
SI OTTERRÀ COSÌ un valore il più vicino possibile a
quello reale di mercato. I valori di mercato che verranno presi come
riferimento saranno quelli definiti dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Per stabilire la grandezza degli
immobili l’indicatore di riferimento non sarà più il vano, ma il metro quadro.
DOPO AVER DEFINITO il valore locativo annuo al metro
quadro, si moltiplicherà per la superficie dell’immobile, dopo aver
sottratto le spese, quali manutenzione, adeguamenti, ecc., così da arrivare a
stabilire un reddito di locazione che corrisponderà alla vecchia rendita
catastale.
NATURALMENTE questo porterà a valori più
alti, rispetto agli attuali, comportando quindi imposte più alte. Per
l’attuazione di tale nuovo sistema serviranno almeno cinque anni.
CON LA RIFORMA si vuole ridefinire i fabbricati in
base non solo a valori ma anche a criteri più aggiornati: localizzazione, qualità
dell’immobile e superficie in metri quadri”. La riforma del catasto prevede che
il valore dei fabbricati sarà determinato dai metri quadri, dalla posizione e
dalla qualità dell’immobile, con meccanismi di adeguamento periodico dei
valori e delle rendite delle case.
IL GOVERNO con la riforma, si pone
l’obiettivo di ridefinire i fabbricati non solo in base al valore ma anche in
base a criteri più aggiornati, quali la localizzazione, la qualità
dell’immobile e la superficie in metri quadri.
PER GLI IMMOBILI urbani si terrà conto dei
rispettivi valori medi ordinari espressi dal mercato in un periodo di tempo
triennale antecedente alla nuova determinazione. È prevista la definizione
degli ambiti territoriali del mercato immobiliare, la rideterminazione delle
destinazioni d’uso catastali ordinarie e speciali, la determinazione del
valore patrimoniale medio ordinario. Per tutti gli immobili la rendita media
ordinaria verrà valutata mediante l’analisi statistica sui valori di
mercato.
Carlo Vallotto per professionefinanza.com