Durante il 2013 il controvalore delle compravendite
immobiliari ha raggiunto ormai la metà di quanto si realizzava in epoca
pre-crisi ovvero fine del 2007: in termini percentuali il 2013 si è chiuso
con un calo di oltre dieci punti percentuali sulla precedente rilevazione del
2012. Nessuno si è salvato, tutte le tipologie immobiliari sono state colpite:
residenziali, commerciali e produttive. In televisione non se ne parla per
ovvie pressioni ed ingerenze lobbistiche, ma su scala nazionale dopo i suicidi
per vessazione fiscale e bancaria, dopo l'andamento inarrestabile della
disoccupazione giovanile, dopo le chiusure a gògò di piccole e medie imprese
private, sarebbe il caso di dedicare qualche riflessione al futuro del
mercato immobiliare italiano recitando qualche novena. Chi lavora nel
settore parla di una salutare correzione, chi invece lo guarda da analista
esterno dovrebbe utilizzare il termine scomodo di crollo a tutti gli effetti, crollo
che sembra inarrestabile. Quest'ultimo non riguarda solo il prezzo medio di
vendita, ma anche il deterioramento di quelle le condizioni di mercato che un
tempo consentivano la negoziabilità di una compravendita immobiliare: ad
esempio ormai è fuori controllo lo spread tra il prezzo richiesto in
vendita ed il primo prezzo genuino disponibile sul mercato da parte di
potenziali acquirenti.
L'investimento immobiliare è stato un motore di
performance che ha consentito la sedimentazione di patrimoni su patrimoni nei
precedenti decenni per le generazioni di italiani che investivano unicamente in
titoli di stato ed in immobili residenziali a reddito. Ora tutto
questo si è trasformato in un incubo. Chi ha ereditato o ha investito negli
anni prima in immobili in Italia si trova nell'impossibilità di smobilizzare
il proprio patrimonio, in certi casi nemmeno con i nuovi valori di mercato,
ampiamente a sconto rispetto ai valori del 2007. L'investimento immobiliare in
proprietà all'estero invece sembra non conoscere crisi, negli ultimi sette anni
il volume delle compravendite è quasi raddoppiato arrivando ad oltre
42.000 unità: questo è stato dovuto proprio dalla volontà di migliaia di
italiani che diversamente dagli anni prima non hanno comprato la casa
all'estero solo come residenza vacanziera o solo come immobile da investimento,
ma proprio come prima casa per scappare da un paese ormai in declino
industriale ed economico. Ricordo ancora le denigrazioni di alcuni
immobiliaristi di grido nel mio territorio circa dieci anni quando feci loro
presente che a breve mi sarei trasferito a Malta per il
futuro che attendeva il paese.
Secondo la loro view da professionisti ed imprenditori
del settore, le mie motivazioni per abbandonare il paese erano farneticazioni e
puro terrorismo finanziario: inoltre a loro modo di vedere il mercato
immobiliare avrebbe continuato a salire perchè cosi ha sempre fatto, ed
era impossibile che questo trend si potesse invertire, soprattutto – a loro
dire - per ragioni demografiche. Per la cronoca tre di loro sono stati
dichiarati recentemente falliti dal Tribunale di Vicenza, mentre il quarto – un
tempo baldanzoso agente immobiliare - oggi lavora come inserviente in una
nota catena di fast food. Alcune professioni in Italia legate a questo
settore prese nella loro generalità non hanno alcun possibile futuro, se non
una lenta ed inesorabile terminazione: architetti, geometri, piccoli
costruttori e soprattutto agenti immobiliari. Consiglio loro di iniziare quanto
prima ad imparare un altro mestiere o provare a riciclarsi all'estero nei
frontier markets: questa estate a grande richiesta uscirà il mio nuovo
pamphlet che si soffermerà ampiamente anche su queste nuove opportunità di
mercato. Sul fronte bancario in Italia purtroppo non è stata implementata la
strada della bad bank per sollevare le grandi banche italiane dal peso di un
patrimonio immobiliare a garanzia ormai farlocco.
Se questa
strada fosse stata percorsa adesso almeno gli istituti bancari potrebbero riprendere
ad erogare con maggiore frequenza e più disinvoltura conferendo quindi
più impulso di mercato e vivacizzando la domanda. Sarà tuttavia proprio la
demografia del paese l'elemento esogeno destinato a creare un protrarsi
a tempo indefinito della depressione e sui prezzi del mercato immobiliare:
questo principalmente a causa dei flussi di immigrazione extracomunitaria,
privi di politiche meritocratiche all'ingresso, che generano fenomeni di
ghetizzazione o peggio degrado immobiliare, i quali continueranno a
impattare sul valore delle unità immobiliari siti in contesti strategici come i
centri storici o le aree ad edilizia popolare. Ne abbiamo già parlato anche in
un altro post, quanto
è accaduto a Detroit lo rivivrete anche in Italia, magari con diverse sfumature
di contesto, ma quella è la strada che ha intrapreso anche il mercato
immobiliare italiano. La Commissione Europea ha annunciato la scorsa estate che
i meccanismi di previdenza sociale necessitano di oltre 11 milioni di
extracomunitari nei prossimi dieci anni in modo tale da compensare la bassa
natalità europea. Mentre agli immobili ad uso commerciale e produttivo ci
penserà l'accentuarsi del declino produttivo, foraggiato e sostenuto da un
immobilismo politico che continua a preservare un apparato di stato
parassitario e vessatorio.
Eugenio Benetazzo - eugeniobenetazzo.com